In der Türkei treten neue Regeln für Immobiliengeschäfte in Kraft. Die steuerliche Belastung für Käufer und Eigentümer wird steigen.

Ab 2026 wird in der Türkei offiziell die Praxis der Unterbewertung von Immobilien bei Transaktionen beendet. Gemäß den neuen Vorschriften muss im Tapu (Eigentumsurkunde) der reale Marktwert angegeben werden. Ziel der Reform ist es, die Transparenz des Marktes zu erhöhen und Schattenpraktiken zu bekämpfen.

Bisher wurde bei Immobilientransaktionen häufig der sogenannte rayiç bedel verwendet — ein von der Gemeinde festgelegter Schätzwert (Katasterwert), der in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis lag. Ab 2026 wird diese Praxis abgeschafft: Grundlage für die Berechnung von Steuern und Gebühren ist der tatsächliche, zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Transaktionsbetrag.

Die staatliche Gebühr für die Ausstellung des Tapu beträgt 4% des angegebenen Immobilienwertes. Zusätzlich bleibt eine feste Umlaufkapitalgebühr in Höhe von 6.681 TL pro Transaktion bestehen. Dadurch sind insbesondere in Ferienregionen wie Alanya die Gesamtkosten für die Abwicklung deutlich gestiegen. Darüber hinaus gibt es in der Türkei eine verpflichtende jährliche Immobiliensteuer — in Alanya beträgt sie 0,2% des Katasterwertes.

Für ausländische Käufer hat der korrekt angegebene Immobilienwert im Tapu nicht nur steuerliche, sondern auch migrationsrechtliche Bedeutung. Der Kataster- bzw. deklarierte Wert beeinflusst direkt die Legalisierung des Aufenthalts in der Türkei, insbesondere die Erteilung und Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis sowie den Erwerb der Staatsbürgerschaft.

Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und dem im Tapu angegebenen Wert wird nun überwacht. Abweichungen können zu hohen Geldstrafen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer führen.

Auch die Kapitalertragsteuer (Değer Artış Kazancı Vergisi) ist nun zu einem Schlüsselfaktor bei der Berechnung der Investitionsrendite geworden.

Wen betrifft diese Steuer:
Die Steuer auf den Gewinn fällt an, wenn eine natürliche Person (türkischer Staatsbürger oder Ausländer) eine Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkauft.

Berechnung der Haltedauer:
Die Frist beginnt ausschließlich mit dem Datum der Eigentumsregistrierung im Tapu. Bei Neubauten wird die Besitzdauer „im Rohbau“ (notarieller Vertrag) nicht berücksichtigt — maßgeblich ist nur das Datum des endgültigen Tapu.

5-Jahres-Regel:
Wenn Sie die Immobilie länger als 5 volle Jahre besitzen, fällt keine Gewinnsteuer an.

Berechnung der Steuer im Jahr 2026
Die Steuer wird nicht auf den gesamten Verkaufspreis erhoben, sondern auf den Nettogewinn. Die Berechnung berücksichtigt die Inflation, um den Verkäufer vor der Abwertung der Lira zu schützen.

Indexierung:
Der Kaufpreis wird anhand des Erzeugerpreisindex (Yi-ÜFE) angepasst, wodurch der frühere Kaufpreis auf das heutige Preisniveau angehoben wird.

Abzüge:
Vom erzielten Gewinn werden die Transaktionskosten (Tapu-Steuer), Bankgebühren sowie der jährliche steuerfreie Freibetrag abgezogen.

Steuerfreier Freibetrag (2026):
Im Jahr 2026 ist ein Gewinn bis zu 150.588 Lira steuerfrei. Alles darüber unterliegt der Besteuerung.

Die Steuer wird nach dem progressiven Einkommensteuertarif berechnet. Jährlicher Nettogewinn (Lira) und Steuersätze:
Bis 190.000 — 15%
Von 190.000 bis 400.000 — 20%
Von 400.000 bis 1.000.000 — 27%
Von 1.000.000 bis 5.300.000 — 35%
Über 5.300.000 — 40%

Ab 2026 birgt die Nutzung alter Modelle mit Angabe des Katasterwertes anstelle des Marktwertes erhebliche Risiken:

Digitale Kontrolle:
Das staatliche Immobilienbewertungssystem vergleicht automatisch den im Vertrag angegebenen Preis mit den durchschnittlichen Marktpreisen in der jeweiligen Region.

Hohe Steuer beim Verkauf:
Wenn Sie beim Kauf 100.000 USD angegeben haben (obwohl Sie 200.000 USD bezahlt haben) und die Immobilie nach 3 Jahren für 250.000 USD verkaufen, geht das Finanzamt von einem Gewinn von 150.000 USD aus. Die Steuer auf diesen „fiktiven“ Gewinn kann 35–40% erreichen.

Probleme bei der Kapitalübertragung:
Für die Repatriierung des Kapitals (Überweisung des Verkaufserlöses auf ein ausländisches Konto) verlangen türkische Banken Nachweise über die Rechtmäßigkeit des gesamten Betrags. Sie können offiziell nicht mehr Geld ins Ausland transferieren, als im Tapu angegeben ist.

Migrationsrisiken:
Bei der Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis oder der Beantragung der Staatsbürgerschaft wird die Übereinstimmung der Investition mit den realen Marktpreisen geprüft. Abweichungen können zu einer Ablehnung führen.

Wenn Sie sich für Immobilien in der Türkei interessieren, erhalten Sie umfassende Antworten auf alle Ihre Fragen in einer kostenlosen Beratung mit einem lizenzierten Experten von Stay Property. Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten im Online-Chat auf der Website.

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